5月新屋銷售大幅回落 - 富國銀行

高抵押貸款利率繼續打壓銷售

總結

新屋市場疲軟，利率限制活動

5月份新屋銷售下降11.3%，至61.9萬套，為2023年11月以來的最低水準。隨著抵押貸款利率上升、現房供應增加以及經濟成長步伐放緩，新房市場最近走軟。儘管這些因素可能仍然是限制因素，但6月份迄今為止抵押貸款購買申請的上升表明，過去幾週抵押貸款利率的小幅下降將轉化為未來幾個月房屋銷售的略微增長。

展望未來，聯準會(Federal Reserve)似乎準備在今年稍後啟動降息週期，這應該有助於抵押貸款利率進一步下降。雖然較低的利率可能有助於改善購房者的負擔能力，並使價格激勵措施對房屋建築商來說不那麼必要，但以失業率上升和收入增長放緩為標誌的宏觀經濟背景惡化，可能會繼續成為新房市場的不利因素。

新建築成為利率上升的犧牲品

•5月份新屋銷售暴跌11.3%，至61.9萬套，降幅大於預期，反映出高利率環境下的需求狀況具有挑戰性。
•話雖如此，對先前數據的向上修正顯示，今年的新屋銷售比此前認為的更有彈性。最初公佈的4月銷售下滑4.7%的數據被修正為小幅成長2.0%。
•根據房地美(Freddie Mac)的數據，30年期固定抵押貸款平均利率在5月的第一周達到7.22%的峰值。儘管抵押貸款利率在5月有所下降，但7.0%以上的主流抵押貸款利率可能會抑制需求，並減少本月的合約簽署。
•由於抵押貸款利率居高不下，建商的獎勵措施變得更加普遍。全美住宅建築商協會(National Association of Home Builders)的數據顯示，6月份提供獎勵措施的建築商比例連續第二個月上升，達到61%，是1月以來的最高比例。更多地使用建築商激勵措施可能會在一定程度上繼續幫助提振新房銷售;然而，勞動力市場的放緩可能會限制銷售的向前發展。
•充足的供應和更溫和的價格增長速度仍然是新建築的關鍵優勢，即使高抵押貸款利率是一個強大的逆風。新屋庫存較5月增加1.5%，以目前的銷售速度，可維持9.3個月的銷售。
•較高的庫存水準似乎也限制了新房價格的成長。 5月的平均銷售價格中位數為417.4萬美元，比一年前的中位數下跌了0.9%。隨著建商加大利用刺激措施吸引買家，降價幅度加大可能會使5月份新屋價格走軟。
•通膨的緩解使聯準會(Federal Reserve)有可能在年底前開始縮減聯邦基金目標區間。儘管聯準會不直接控制抵押貸款利率，但隨著貨幣政策限制減少和長期利率走低，抵押貸款利率可能會溫和下降。